Šādu domstarpību iemesls bieži meklējams jau pašā īres attiecību sākumā - jautājumos, kas šķituši pašsaprotami un tāpēc palikuši nepārrunāti vai nav pietiekami skaidri noformēti. Izīrētājam var šķist pašsaprotams, ka komunālos maksājumus īrnieks sedz atsevišķi, kamēr īrnieks uzskata, ka tie jau iekļauti īres maksā. Tikpat viegli atšķirīga izpratne var rasties par drošības naudas izmantošanu, remontdarbiem, bojājumiem vai īres attiecību izbeigšanas kārtību.

Tāpēc vēl pirms atslēgu nodošanas ir vērts sakārtot ne tikai īres līgumu, bet visu izīrēšanas procesu kopumā. Turpinājumā apskatīsim, kādi nodokļi un dokumenti jāņem vērā īres attiecībās, par ko svarīgi vienoties ar īrnieku un kā Doqubit, Latvijā izveidots dokumentu pārvaldības risinājums, var palīdzēt sakārtot īres dokumentus.

Vispirms jāizvēlas, kā maksāsiet nodokli

Ja fiziska persona izīrē dzīvokli un saņem par to īres maksu, no šiem ienākumiem jāmaksā nodokļi. Praksē dzīvokļu izīrētāji bieži izvēlas paziņoto saimniecisko darbību ar 10 % nodokli vai reģistrē saimniecisko darbību un nodokļus maksā vispārējā kārtībā. Atsevišķos gadījumos iespējams izvēlēties arī mikrouzņēmumu nodokļa režīmu, taču dzīvokļa izīrēšanai to izvēlas reti - tas ir aktuāls galvenokārt tiem, kam jau ir cita saimnieciskā darbība šajā režīmā.

1. Paziņotā saimnieciskā darbība - 10 % nodoklis

Daudziem dzīvokļa izīrētājiem piemērotākais risinājums ir paziņotā saimnieciskā darbība. To mēdz saukt arī par nereģistrēto saimniecisko darbību vai ikdienā - par īres līguma reģistrēšanu VID. Šajā režīmā saimnieciskā darbība nav jāreģistrē pilnā apjomā. Piecu darba dienu laikā pēc īres līguma noslēgšanas par izvēlēto režīmu jāpaziņo VID, un ienākumiem piemēro 10 % iedzīvotāju ienākuma nodokli.

Galvenā priekšrocība ir salīdzinoši vienkārša nodokļu aprēķināšana un tas, ka no šiem ienākumiem nav jāveic valsts sociālās apdrošināšanas obligātās iemaksas. Vienlaikus izdevumu atskaitīšanas iespējas ir ierobežotas - no gūtajiem ienākumiem iespējams atskaitīt samaksāto nekustamā īpašuma nodokli par attiecīgo īpašumu, bet ne, piemēram, remonta, apdrošināšanas vai citas izmaksas.

Ja dzīvoklis tiek izīrēts citai fiziskai personai, nodokli parasti aprēķina un samaksā pats izīrētājs, norādot ienākumus gada ienākumu deklarācijā. Tāpēc šis variants bieži ir piemērots tiem, kuri izīrē jau labiekārtotu īpašumu un kuriem ar tā izīrēšanu nav lielu regulāru izdevumu.

2. Reģistrēta saimnieciskā darbība

Otra iespēja ir reģistrēt saimniecisko darbību un nodokļus maksāt vispārējā kārtībā. Šajā režīmā ar izīrēšanu saistītos saimnieciskās darbības izdevumus iespējams ņemt vērā, aprēķinot ar nodokli apliekamo ienākumu, savukārt atkarībā no ienākumiem un konkrētās situācijas jāņem vērā arī valsts sociālās apdrošināšanas obligātās iemaksas. 

Šādu variantu var būt vērts izvērtēt, ja ar īpašuma izīrēšanu saistīti būtiski izdevumi, piemēram, remonts, uzturēšana vai citas regulāras izmaksas.

Jāņem vērā, ka nav viena nodokļu režīma, kas būtu izdevīgākais visiem. Izvēle ir atkarīga no īres ienākumiem, izdevumiem un konkrētās situācijas, tāpēc pirms dzīvokļa izīrēšanas vērts salīdzināt abus variantus vai nepieciešamības gadījumā konsultēties ar grāmatvedi. 

Foto: Pexels.com / Vitaly Gariev

Skaidras īres attiecības sākas ar dzīvokļa īres līgumu

Ar mutisku vienošanos par īres maksu un ievākšanās datumu vien nepietiek. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka īres attiecības jānoformē rakstveidā un līgums jāslēdz uz noteiktu termiņu.

Līgumā jānorāda būtiskākā informācija par dzīvokli un pašu vienošanos - adrese, platība un raksturojums, īres termiņš, īres maksas apmērs un norēķinu kārtība, nosacījumi īres maksas maiņai, ar dzīvokļa lietošanu saistītie pakalpojumi un to apmaksas kārtība, kā arī personas, kuras dzīvos kopā ar īrnieku. Taču praksē ar obligāto minimumu vien bieži nepietiek. Jo skaidrāk svarīgākie nosacījumi ir pārrunāti un fiksēti jau pirms ievākšanās, jo mazāk iespēju, ka vēlāk rodas atšķirīga izpratne par maksājumiem, dzīvokļa lietošanu vai pušu pienākumiem.

Noslēgto īres līgumu iespējams ierakstīt arī zemesgrāmatā. Tas nav obligāti, taču var būt īpaši svarīgi, ja īres laikā mainās dzīvokļa īpašnieks. Zemesgrāmatā ierakstīts īres līgums ir saistošs arī jaunajam īpašniekam, savukārt neierakstīts līgums īpašuma pārdošanas gadījumā izbeidzas līdz ar jaunā īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Lai šos nosacījumus nebūtu jāapkopo dokumentā pašam no nulles, īres līgumu iespējams ērti sagatavot Latvijā izveidotajā dokumentu izveides platformā Doqubit. Platforma soli pa solim uzdod mērķtiecīgus jautājumus par īpašumu, īres maksu, termiņiem un citiem būtiskiem nosacījumiem, palīdzot standarta situācijā sagatavot pārskatāmu līgumu bez nepieciešamības pašam domāt, kādi punkti tajā būtu jāiekļauj.

Drošības nauda - par ko svarīgi vienoties jau sākumā

Izīrējot dzīvokli, izīrētājs var prasīt arī drošības naudu, ko sarunvalodā bieži sauc par depozītu. Tā kalpo īres līgumā noteikto saistību izpildes nodrošināšanai. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka drošības nauda nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu, savukārt tās samaksas kārtība un termiņi jānosaka īres līgumā. 

Ja drošības nauda tiek prasīta, jau īres sākumā ir svarīgi skaidri vienoties par tās apmēru, samaksas kārtību un nosacījumiem, kādos tā var tikt izmantota vai atmaksāta. Piemēram, tā var būt aktuāla, ja pēc īres attiecību beigām palikuši nenomaksāti maksājumi vai radušies citi izdevumi, par kuru segšanu puses iepriekš vienojušās. Tikpat svarīgi ir līgumā noteikt, kādā termiņā pēc dzīvokļa nodošanas atpakaļ neizmantotā drošības nauda tiek atmaksāta īrniekam - bez šāda punkta tieši atmaksas brīdis nereti kļūst par pēdējo un nepatīkamāko domstarpību īres attiecībās.

Neaizmirstiet par dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas aktu

Īres līgumā iespējams vienoties par maksājumiem, termiņiem un pušu pienākumiem, taču tas pats par sevi neparāda, kādā stāvoklī dzīvoklis faktiski tika nodots īrniekam. Tieši tāpēc atslēgu nodošanas brīdī ir vērts sagatavot arī dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas aktu.

Tas palīdz vienuviet fiksēt praktisko informāciju, kas vēlāk var kļūt īpaši svarīga - skaitītāju rādījumus, mēbeļu un iekārtu stāvokli, nodoto atslēgu skaitu un citas nodošanas detaļas. Vajadzības gadījumā šo informāciju var papildināt arī ar fotogrāfijām, lai dzīvokļa stāvoklis nodošanas brīdī būtu vēl skaidrāk dokumentēts.

Dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas aktu iespējams ērti sagatavot Doqubit dokumentu izveides platformā. Lai sagatavotu dokumentu, nav nepieciešamas juridiskas zināšanas - Doqubit dokumenti ir veidoti sadarbībā ar juristiem un balstīti uz aktuālo Latvijas normatīvo regulējumu, savukārt lietotājs dokumentu sagatavo vadītā procesā, atbildot uz konkrētiem jautājumiem par savu situāciju. No sniegtajām atbildēm tiek izveidots pārskatāms dokuments, kuru pēc tam iespējams rediģēt, kopīgot ar otru pusi un elektroniski parakstīt turpat platformā.

Rezultātā abām pusēm ir skaidrs atskaites punkts visam īres periodam. Īrniekam ir vieglāk pamatot, kāds bijis dzīvokļa un tajā esošo lietu stāvoklis ievākšanās dienā, savukārt izīrētājam - salīdzināt to ar situāciju brīdī, kad dzīvoklis tiek nodots atpakaļ.

Foto: Pexels.com / Artem Podrez

Sagatavojiet īres dokumentus ar Doqubit

Kad būtiskākie īres nosacījumi ir pārrunāti, atliek tos skaidri noformēt un pārliecināties, ka abām pusēm ir vienāda izpratne par svarīgāko. Doqubit platformā pieejams gan dzīvokļa īres līgums fiziskām personām, gan dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas akts, savukārt dokumentu katalogā atrodami arī citi risinājumi ar nekustamo īpašumu saistītām situācijām.

Labākais brīdis sakārtot īres dokumentus ir pirms īres attiecību sākuma - kamēr visus nosacījumus vēl iespējams mierīgi pārrunāt un par tiem vienoties. Ja gatavojaties izīrēt dzīvokli, izvēlieties piemērotāko no Doqubit kataloga un noformējiet svarīgākos īres nosacījumus vēl pirms atslēgu nodošanas - lai vēlāk katru mēnesi atliktu gaidīt tikai nākamo īres maksājumu!

Raksts sniedz vispārīgu informāciju un nav uzskatāms par individuālu nodokļu vai juridisku konsultāciju. Nodokļu regulējums un tā piemērošana var mainīties, tāpēc aktuālo informāciju un savai situācijai piemērotāko nodokļu režīmu ieteicams pārbaudīt VID vai konsultējoties ar atbilstošu speciālistu.